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观点时评营改增倒计时房地产减负了吗

2019年02月07日 栏目:租房攻略

观点时评:营改增倒计时 房地产减负了吗?距离营改增试点实施还有三天,随着日期一天天临近,本次税改对房地产业的影响正受到越来越多的关注。

观点时评:营改增倒计时 房地产减负了吗?

距离营改增试点实施还有三天,随着日期一天天临近,本次税改对房地产业的影响正受到越来越多的关注。

从整个行业来看,营改增作为与改革相关联的政策,也对房地产建立长效机制有着重大影响。经过此次改革,现行营业税纳税人全部改征增值税,意味着营业税逐步退出历史舞台。

虽然在积极推进的过程中,但对于房地产的影响众所纷纭,很难说利好还是利空。

著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮在城市观点论坛郑州行上表示,营改增对房地产业转型非常有利,有利于社会分工进一步细化,大家可以抵扣不会重复征税,或者不会出现重复征税。

从长期看,陈淮认为,政策长期的走势是积极稳妥推进中国的城市化、城镇化,这是“十三五”期间一个非常重要的落脚点。

对于营改增试点,李克强总理就曾表示,所有行业在营改增过程中,税费都是只减不增。

税费只减不增对房地产行业而言,无疑也是一大利好,因此有分析认为,房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段。

首先,从房地产企业的角度看,营改增后房地产开发业务的税负减轻。假设名义销售价格在营改增后保持不变,而所有可抵扣项目均实现全额抵扣,根据计算,所需缴纳的增值税相比同样情形下的营业税低出约44%。从理论上讲,所有毛利率低于45%的开发商均有可能受益于营改增,毛利率越低的开发商受益越多

观点时评营改增倒计时房地产减负了吗

另一方面,对于行业未来发展看,由于5月1日起适用于增值税一般计税方法的房地产项目销售,可以开始给出增值税发票并被允许在首两年作为进项实现全部抵扣,这将导致房地产资产对于增值税纳税人而言的吸引力进一步上升。

有研究机构认为,未来企业对于办公、零售等商业地产的需求,可能进一步从租赁转向直接购买,这也将有助于推动非住宅房地产项目的进一步去库存。

关于去库存的意见,早前4月11日,在住建部召开建筑业和房地产业营改增工作会议上,住建部部长陈政高强调,应充分认识建筑业和房地产业营改增在这次税制改革中的重要性。

陈政高指出,两个行业2015年缴纳的营业税占全国营业税总额的58%,在这次税改中举足轻重。从长远来看,建筑业和房地产业营改增,有利于推动行业转型升级,有利于促进企业提高管理水平,有利于规范市场秩序,还有利于加快房地产业去库存的步伐。

当然,在实施营改增的背面,对于二手房交易无疑是一个利空消息。

对于房产证在5年以上标的而言,因为当初价格低,增值部分很大。如果按11%来增收,税负非常大,将会影响二手房交易价。

至于二手房买卖方面,营改增后都是按照增值部分来缴纳,所以无需再考虑是否满两年,从而达到加速流通、去库存的目的。

另外,二手房交易环节的“营改增”会否增加税负等问题成为关注的焦点。有分析认为,对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨,需视不同情况而定,并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。

营改增倒计时之际,一线城市投资需求处于高位,三四线积极努力去库存,房地产市场分化越演越烈。营改增改革并非短期政策,对于房地产的意义不会像镇痛剂效果一样立竿见影,但是作为一项长期的政策,正在为房地产建立长效机制打下坚实的基础。