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地产新寡头时代资本加速进场专家称警惕泡沫

2019年02月04日 栏目:租房攻略

地产新寡头时代资本加速进场 专家称警惕泡沫破裂鬣狗、鳄鱼和秃鹫在撕咬万科这头大象,恒大像一头硕大的狮子潜入战局——在万科之争迎来又一个高

地产新寡头时代资本加速进场 专家称警惕泡沫破裂

鬣狗、鳄鱼和秃鹫在撕咬万科这头大象,恒大像一头硕大的狮子潜入战局——在万科之争迎来又一个高潮时,有人做出了这样的比喻。

这样的场景在地产生态中实为罕见。它意味着有些人、有些钱,对房地产资产的风险价值、对行业法则的判断,都发生了剧变。

过去,代表地产界定义行业的大哥一直是万科。比如2014年,大哥预言进入了白银时代:利润降低、增速变慢、行业集中度上升。正是那一年,时任万科董秘、战略研究者谭华杰对经济观察报说,未来十年万科的地产业务规模将实现倍增达到4000亿。

可玩味的是,如果恒大最终吃掉万科,它同样将实现规模倍增。人们的猜测是达到6000亿。因为在近两三年中,行业巨头的体量仍在膨胀。

从这个角度看,分居行业老大和老二的万科恒大目标一致:即在行业收益率下降时,进取增长,成为对上下游产业链和客群更具统治力的行业寡头。目前,行业前百强的市场占有率也不过36%。

区别在于,前者希望通过稳健的增长(年复合增长7%)提高市占率,而后者则更借助资本的力量,时间却大大缩减。

镜头拉远,你能看到的图景是:盯住万科的不仅仅是恒大,恒大们的目标也不仅万科一家地产公司。

前有宝能、安邦、生命人寿等频频举牌地产股的金融资本,后有 新世界 、中植系等老牌资金在万科周围影影绰绰。至于恒大自身,同时又疾风迅雷般冲入 嘉凯城 、 廊坊发展 、 金螳螂 等地产概念股,很大程度上拉动了近期地产股的集体雄起。

地产行业的再次走高,毫无疑问带动了整个市场资产配置走向的变化。从这个角度看,恒大在新一轮资产配置上剑指地产行业有其内在逻辑。资本市场场内、外资金都在指向地产行业的吸金风潮。

如果再考虑到上海拍出“全国单价地王”背后的杠杆力量,商业信贷对地产的依赖度节节攀升的现实,或许可以得出一个结论:

白银时代,资本却在加速进场。以一种比过去更集中、更猛烈的方式。

“不买地产股更心痛”

今年以来,恒大斥资约145亿元重仓万科,36亿元抢筹嘉凯城和约18亿元入股廊坊发展等等,将这些地产及相关产业类股票的价格拉上云霄。

其战果是控盘嘉凯城,成为数家公司的前十大股东。按照持股5%可推荐董事计算,恒大未来可能拥有4家公司的董事席位,总市值约300亿元,除金螳螂亏损2亿元外,其余股票总浮盈约100亿元,回报率超过50%。

尤其是145亿元布局万科,扭转了万科股价不断下滑的局面,最近的12个交易日内,万科大涨60%,其间几大股东浮盈在几十亿元到数百亿元之间。

恒大为何迅猛闯入?“一是恒大互联、文化旅游、健康、农牧等多元化战略可能并不如预期,4年投入超过100亿元仍未收回成本;二是恒大8个新产业回报率低,如农牧集团员工超过6000名、年利润不足3亿元

地产新寡头时代资本加速进场专家称警惕泡沫

,这与地产项目不能同日而语。”一位接近许家印人士分析。

也有人认为,拥有了恒大人寿等新型融资平台的恒大集团,按说应该抓住机会更进一步加大多元化步伐。

但一位地产资深人士说,经过前两年的多元化试水,地产企业转型除了万达在文化产业上有所建树外,没有什么亮眼的成绩。倒是进军金融行业,都还算有声色,但金融的问题是,需要大宗、优质的资产来兑现价值。

在这样的背景下,恒大2016年新开工规模约6000万平米,推出4700万平米可售货量,并在行业中率先提出3000亿销售目标,许家印坚持做大做强地产主业的决心昭然若揭。“买地产,是许老板提前看到了形势,提前上车。”接近许家印人士称。

买公司还是买地,是一个选择的问题。

一位恒大高管在券商会议中透露,现在土地市场已变成击鼓传花游戏,举牌1次可以说心痛1次,但不举牌更心痛,土地是房地产公司的重中之重,通过收购来获得土地,似乎性价比更高。手中聚集了大量资金后,选择更有利的标的是资金的天然选择,举目四望整个资产市场,地产行业成为了这一轮资金出击的“上帝选择”。宝能全力买入万科也就不难理解。

恒大这轮A股扫货,最早的动作是36亿元控股嘉凯城,嘉凯城旗下有600万平米土地,约176亿元的负债。“资抵债后,我们内部估算嘉凯城的剩余房产价值至少每平米3000元,200多亿元若放在土地市场上,玩2次击鼓传花的地王游戏,基本上就没了。”恒大内部人士分析,入股廊坊发展、嘉凯城、粤宏远真正目标是丰富京津冀、长三角和珠三角地区的土地资源。

其次,恒大持有2亿元的金螳螂股票,继续增持装修行业股票 金鹰股份 ,恒大内部人士提供数据和信息显示,金螳螂在恒大集团装修金融份额中占比超过15%。该人士透露,许家印曾在内部讨论过如何让恒大开发到营销每个环节的成本降3%,整体毛利率提高3%,这需要在掌握房地产上下游开发链中下工夫。

在这样的基础上,购买万科或许可以被视为恒大此番布局地产行业的最高目标。恒大官方说法强调恒大进入,比其他所有股东更适合控盘万科,有望打造一个6000亿元地产超级大平台。

恒丰银行研究院宏观经济研究中心负责人,中国首席经济学家论坛高级研究员蔡浩在接受经济观察报采访时表示,A股地产板块的涨势,一方面是基于楼市基本面(而非经济基本面)的体现;一方面因为有大量资金涌入地产股,试图通过资本的手段影响行业格局。